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华亿财经:未来20年很多高层住宅将会变成“贫民窟”你怎么看?

 2020-05-18 13:48  来源:互联网  我来投稿

  很多人都在为“国家出台70年后土地使用权可以自动续期而欢呼,但似乎却没有谁会想一想自己买的那个房子,70年后还能不能住这个问题。

  住建部副部长仇保兴曾经在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说过“中国的建筑寿命平均只有25-30年。”而即便是那些经济发达国家,比如:日本也不过达到了50年,美国达到了74年而已。

  看看上面提到的建筑物寿命数据,再想一想自己买的房屋使用寿命大约只有30年左右,听上去是不是感觉很悲催?70年后你买的房子都不能住了,即便是给你续期了土地使用权又有毛用呢?

  因为高层建筑采取的是钢筋混凝土浇筑的方式,各种管线和混泥土浇筑在一起。混泥土的寿命可以达到甚至超过30年没问题,可是管线的寿命最长的年限也不会超过30年。

  所以,到了一定的时间,各类管线就会出现跑冒滴漏现象,维修起来困难重重。 暂且不说70年,就目前楼龄20年左右的房子都已经出现上下水管漏水、楼板墙体渗水、埋在墙里的各种线路老化、电梯时常故障等等糟心的烦恼了,你还敢指望你的子孙能在这里面继续住够70年吗?

  虽然现在深圳把超过20年房龄的住宅楼都已经列为老破旧危房开始棚改了,但是这些可都是没有超过9层的小高层哦。

  以前盖的那些不超过9层的小高层是有“棚改”机会的,那是因为小高层拆除重建可以盖几十层的高楼。多盖出来的房子可以卖掉变现,政府和开发商是有利可图的,所以他们也愿意帮你拆除重建。

  但如今盖的都已经是几十层的高楼大厦了,容积率那么高已经没有重建的增值空间了,三十年后还会有谁来拆迁重建吗?反正我不相信那个时候政府和开发商会自讨腰包补贴帮你重建。

  到那时,有钱的人买新房子搬走了,没钱的人就只能继续困守,忍受楼体和各种设备年久老化带来的种种困扰。这样的房子想转手卖个好价钱估计是没可能的事。

  把房子廉价卖给没钱的人或者改成笼屋出租给穷人蜗居也就成了仅有的选择。最终,这些高层住宅很可能变成和贫民窟差不多的地方。

  就目前来看北京、上海乃至全国各地已有的危改项目来看,拆平房区是主流,拆高楼是极小比例。比如北京天坛棚改,原地回迁的时候还要给业主们“扩大面积”,否则很难拆的动。随着拆迁房价水涨船高,房价越高拆迁难度也就越大,以至于最后出现连平房都拆不动的情况。

  大家可以去看看北京的五里坨,从N年前就开始拆迁,到现在还只搞定了一部分。我们在上海的办公室原来是在黄浦区,下面就是一片征收区域。我2015年去的时候就开始征收,到2018年我们搬去阿里中心,那还没拆完。平房尚且如此难拆,何况楼房呢?

  今日尚且如此,以后呢?只会更难!

  如果以几十年为跨度考虑这个问题的话,人口问题可能也不支持通过提高容积率的方式来增加利润。

  所以,第一,现在已经达到容积率瓶颈,第二,现在政府不愿意拆高楼,第三,未来利润空间会进一步压缩。总之就是并没什么利润空间,等时间到了就拆迁是不太可能的。

  让开发商买单?

  不可能。

  我们国家住宅的建筑寿命设计标准是50年,主体结构保修期和建筑寿命设计标准一致,也就是超过50年主体结构问题就要业主自己负责了。希望大家搞清楚,现在是市场经济不是计划经济,你买了商品房开发商不是你的“单位”,房子是你自己的当然是你自己负责养护。

  我们举个栗子,主体结构问题不光是地上这个大楼壳的问题,还有地基。50年以后如果地基出了问题就要进行加固,加固的成本是几千万(现在的价格)一个楼。就算这样如果能加固可能也比拆掉重建便宜,要看具体方案。

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责任编辑:创业飞飞

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