华亿财经：未来20年很多高层住宅将会变成“贫民窟”你怎么看？(2)

　　这个钱该谁出呢？如果我是开发商，50年以后突然你改法律政策让我埋单，我保证提前10年就收到消息把一家老小都搬到国外去。

　　国内的开发商最近这几年是个什么策略？

　　他们一边高周转玩命卖房子给别人，一面把钱投到海外去。房子这么好，现在为什么开发商自己不买房，一批批的跑到国外看房。国内的房子这么好，这么有升值空间，为什么要去国外买那些需要交房产税的房子呢?

　　最后，各位觉得你们买房的开发商能有多大的概率，或者说社会责任感，在50年以后，插上翅膀飞回来拯救小业主?

　　业主维权让政府重视？

　　不可能。

　　有人说，政府不会容忍城市里有很多老楼年久失修。我想说，建个东西把他们挡住看不到不就行了?南京夫子庙拆迁的时候，为了不让游客注意到正在拆迁的楼，拆迁方找了几个大车把路口封死。从世界范围来看，面子工程可不是中国独创的。毕竟花很少的钱，办很大的事。

　　现在政府拆迁是有好处的，土地财政。 其实有部分所谓“危房”其实并不是危房，只是为了地皮才安一个危房或者棚户区的头衔。因为2011年征补条例限制了拆迁的类别(详见国有土地上房屋征收与补偿条例第八条)。

　　而现在真正的危房大多在保修期内，政府可以用各种手段逼开发商、施工方解决，少部分自建房屋确实存在安全隐患政府可以兜底。

　　前面已经提到了，现在拆迁已经有了拆不动的趋势，而未来大量最近三十年集中建设的商品房小区，集中出现问题的时候不是一个两个小区的事情，再怎么维权财政也没有能力全部兜底。按照法律规定和预判未来政策趋势，让业主自己修才更和国际接轨。

　　业主自己出钱修？

　　并不是不可能。难。

　　听说中国人是一盘散沙这句话吗?因为目前我国的物业制度存在缺陷，85%的小区没有业委会，有业委会的也难以正常运转。中国的小区规模很大，超出了集体行动的合理边界，合作成本大于个体收益，集体倾向于原地观望。没有特殊因素，高概率是无法有效组织的。

　　大部分小区的空置率都比较高，还有一个不可忽视的就是出租率极高。北京地段好的小区，出租率都可以上20%、30%。也就是说不考虑空置问题，有1/3的业主不在本小区居住。

　　你到山东威海这类海边城市去旅游，可以用民宿app找当地小区居住，看看那里几乎没有业主居住的小区是什么样子。那都是北京、东北的业主头脑发热买的房子，这样的小区现在电梯坏了都没人管，以后地基出问题怎么可能大伙掏钱呢?

　　业主集资的问题还不是单个业主是否出钱的问题，而是肯定有人不出钱或者干脆就联系不上。这就是不患寡而患不均，不可能30个人出100人的钱，所以指望业主每年自己掏钱“养护”房子并不现实。

　　虽然买房的时候都有公共维修基金，但是由于普遍没有业主委员会，这个维修基金存在建委账户无人监管，物业公司可以几乎不受限制地支配这笔钱。这问题在几十年你真正要“大修”的时候很可能是一笔烂账。这还有通货膨胀的因素。

　　还有人说房产税中拿一部分修房子，这也不现实，政府拿了70年土地出让金也没用来修房子，为什么房产税要用来修房子？

　　政府解决的是公共部位，现在财政负担这么重，全指着业主来救了。业主掏钱给政府修路还债还还不完，政府怎么掏钱给业主修房子?

　　房子寿命几百年？

　　在这一点上，我特别相信“中国制造”。

　　因为现在业主都精明了，收房的时候都带验房师，楼板空鼓这种敲一敲就知道的小毛病懵不了人，所以问题都出在“看不见”的地方。

　　看见的地方没有问题，另一面就是看不见的地方或多或少存在问题。

　　施工都层层转包。

　　良心这种东西有一半的行业内人士说有，还有一半说没有，你觉得到底有没有?如果一线城市很正规，那三四线呢?西部某市某大地产商某楼盘，地基是黄土需要加固，加固工程包给附近村里的施工队，施工队就地取材，把当地盛产的黄土灌下去做加固。现在19#楼最大倾斜30公分，就这样的房子在当地卖的火爆，房价还翻番了。

　　这样的中国制造，达到50年都成问题。如果50年内出问题还好，至少没超过保修期，但是到时候开发商早跑路了。如果超过保修期，那跑都不用跑了。