富力地产被申请破产重整 粤企对富力地产(02777.HK)提出破产申请

　　在发生债务危机的这两年里，富力地产黑天鹅事件不断。

　　7月13日，有媒体报道称广州富力地产股份有限公司被两家公司申请破产重整。

　　富力地产方面表示，广州富力目前的资产高于负债，不存在资不抵债的情况，且经营正常，不具备破产原因；与广丰混凝土、祥正商贸正在积极商谈和解中。

　　此前，据网络信息显示广州富力地产股份有限公司新增两则破产重整消息。一则案号为(2023)粤01破申479号，申请人为广东祥正商贸有限公司。另一则案号为(2023)粤01破申480号，申请人为广州市广丰混凝土有限公司。两个案件经办法院都是广东省广州市中级人民法院，公开日期都是2023年7月12日，开庭时间为7月21日。

　　01破产申请

　　7月12日，据全国企业破产重整案件信息网披露，两家粤企对富力地产(02777.HK)提出破产申请。

　　信息显示，申请人为广东祥正商贸有限公司和广州市广丰混凝土有限公司，案号分别为(2023)粤01破申479号、(2023)粤01破申480号，办理法院为广东省广州市中级人民法院。

　　全国企业破产重整案件信息网截图

　　近年来，房地产行业融资环境趋严，富力地产面临流动性困难，爆发债务危机。

　　虽然，富力地产采取促进销售、加速回款及加快资产处置进度等措施筹措资金应对短期流动性压力，但效果甚微。

　　截至2023年3月底，富力地产合计共290亿元银行贷款和其他借款出现违约或交叉违约。

　　2022年7月，富力地产完成了全部10只美元票据整体展期3-4年，金额合计49.43亿美元。

　　随后11月10日，富力地产又成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企，8笔境内债合计金额135亿元人民币的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

　　境内外约467亿元人民币债务的展期，为富力地产大幅降低了中短期的债务压力，获得了喘息的机会。

　　然而，2022年末惊爆黑天鹅事件，富力地产联席董事长张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿。

　　2023年6月16日，据市场消息称，张力同意从伦敦被引渡到美国，他将面临涉嫌行贿的刑事指控。

　　如今，富力地产又被申请破产重整，可谓是雪上加霜，这家曾经号称“华南五虎”之首的粤系房企将走向何方?

　　02财务持续恶化

　　据官网介绍，富力集团成立于1994年，总部位于广州，已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医疗康养及设计建造等领域多元发展的综合性集团。

　　2005年，富力于香港联交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

　　富力地产官网

　　从股权结构看，李思廉和张力分别持有富力地产28.41%和27.24%股权，二人是共同创始人为公司实际控制人。

　　股权结构图

　　2021年，富力地产销售额为1202亿元，同比下滑13.4%;2022年公司销售额有384.3亿元，同比大幅下滑近7成。

　　2023年前5个月，富力地产实现总销售收入约105.6亿元，同比减少51.63%，可见其销售疲软程度并未改善。

　　在发生债务危机的这两年里，富力地产未有拿地的动作，存量土地储备也逐渐减少。

　　截至2022年底，富力地产土地储备总建筑面积为6097.7万平方米，相比2021年减少374万平方米。

　　值得注意的是，富力地产城市更新项目资金需求量较大，且其三线及以下城市土储面积占比较高，存在一定去化压力。

　　从业绩上看，受交付面积减少、汇兑损失增加、计提多项减值准备以及投资性房地产公允价值下降等因素影响，富力地产连续两年亏损。

　　2022年，富力地产实现营收319.37亿元，实现归母净利润-157.37亿元，而2021年公司亏损164.7亿元，两年亏损总额超300亿。

　　归母净利润

　　为加快销售、加速现金回流，富力地产不得不打折出售项目，导致其期内物业发展整体毛利率为10.87%。

　　值得注意的是，富力地产2022年财务报告被出具了非标审计意见，保留意见主要关于递延所得税资产的恰当性，此外审计机构表示其持续经营能力存在重大疑虑。

　　截至2022年末，富力地产总资产3689.21亿元，总负债3019.8亿元，净资产669.41亿元，资产负债率81.85%。

　　《小债看市》分析债务结构发现，富力地产主要以流动负债为主，占总负债比为69%。

　　截至相同报告期，富力地产流动负债有2072.19亿元，其中一年内到期的短期债务合计437.48亿元。

　　相较于短债压力，富力地产流动性十分紧张，其账上现金及现金等价物只有21.77亿元，较2021年末大幅下降，现金短债比仅为0.05，富力短期偿债风险较大。

　　在备用资金方面，截至2023年3月末，富力地产银行授信总额有1781.08亿元，其中未使用银行授信有1168.4亿元，但这些额度为非承诺性银行授信额度，其财务弹性一般。

　　授信额度

　　除此之外，富力地产还有非流动负债947.61亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计829.11亿元。

　　整体来看，富力地产刚性债务有1266.59亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为42%。

　　近年来，富力地产有息负债不断攀升，甚至在2019年达到超2000亿元的高点，其财务费用高企且受汇率波动影响较大。

　　从融资渠道看，除了借贷和债券融资，富力地产还通过租赁融资、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

　　2020年以来，外部融资环境明显恶化，富力地产筹资性现金流净额持续净流出，使得公司再融资压力巨大，流动性承压。

　　筹资性现金流

　　资金压力之下，富力地产开始通过减少拿地、开放股权合作、资产处置等多种方式回收流动性，但进展较慢。

　　2020年，富力地产将旗下唯一物流园70%股权出售给黑石集团;2021年12月将剩下30%股权全部出售给黑石集团，共计回笼82.63亿元资金。随后，富力地产将富力物业100亿卖给了碧桂园;2022年3月将位于英国伦敦的Vauxhall
Square项目，以9570万英镑出售给远东发展;4月以26.6亿港元将Thames
City以出售予中渝置地创始人张松桥;5月30日将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源。2022年9月，富力地产公布收到主要股东李思廉及张力合共约80亿港元的无息财务支持。据统计，2021年富力地产通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，回笼了超过218亿元的资金。

　　但富力地产最大的“包袱”还是酒店，李思廉曾透露已在积极出售酒店资产，但至今酒店的出售仍未有切实的动作落地。

　　总的来看，富力地产销售疲软、业绩连续亏损，对债务和利息的保障能力恶化;外部融资环境恶化，流动性异常紧张;资产出售进展慢于债务到期速度，偿债压力巨大。

　　03“华南五虎”之首

　　1957年出生于香港的李思廉，大学毕业后的第一份工作是证券金融从业员，后来又慢慢做起了贸易，最后转向房地产。

　　1993年，李思廉与张力以2000万元资金携手进军广州房地产业，成立富力的前身天力地产。

　　富力地产创始人李思廉与张力

　　后来，二人发现很多广州老牌国有企业因旧城改造必须外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

　　1994年，李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后，建设了名震一时的“富力新居”赚得第一桶金。

　　此后，富力多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏，从较早的富力广场、富力半岛，到富力现代城，前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面，半数以上都是市区旧厂房的拆迁地块。

　　而令富力一夜之间名扬全国的“北京富力城”，原址则是北京起重机厂等五家老厂房所在地。

　　2002年，富力走出广州，以32亿元地价拍得北京住宅用地“标王”广渠门外东五厂地块，也就是现在的“北京富力城”，此项目拿地以后仅仅9个多月的时间，即以惊人的速度热销京城。

　　多年来，富力仍一直沿用“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。在内部分工上，毕业于香港中文大学数学系的李思廉主管公司财务和市场营销，张力则负责项目土地和工程管理。

　　2007年，富力与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展被业界誉为“华南五虎”，然而近年来由于大手笔投资文旅和酒店项目，富力逐渐从中掉队。

　　2017年，富力地产以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产，但酒店属于重资产行业，被认为是直接导致其债务高筑的“罪魁祸首”。