提前还房贷利大于弊吗，为什么银行不让提前还款

　　岁末年初之际，不少个人住房贷款借款人加快提前偿还贷款。对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，要具体问题具体分析，扎堆提前还贷并不可取。

　　有网友说：“肯定不提前还啊，借100万还200万的话。2020年的100万和2050年的200万，肯定是现在的值钱啊，那你还什么还。”也有网友说：“如果没有违约金，提前还永远利大于弊，说啥都没用，我就是要提前还，不喜欢欠钱还给别人利息的感觉，还是没有负债比较好，从心理上就舒坦很多。”其实这个应该具体分析，如果你闲钱投资能跑赢银行利率就不还，反之就还。还有别相信现在的钱更值钱，看看10年前的美国和现在的美国，在汇率不变的情况下，他们的收入并没有涨多少。这个问题仁者见仁，智者见智，请根据个人实际情况决定是否提前还贷，因为以后的事情非常不容易预测。

　　前几日，交通银行发布了一则公告：

　　图片来源：交通银行官网

　　自今年11月起，交行将对相关贷款收取“提前还款补偿金”。补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

　　将要收取提前还款补偿金的相关贷款包括个人住房贷款，以及个人线上抵押贷(消费)。

　　一则公告激起千层浪，消息一出，声讨不断，大家都疑惑：这年头信守承诺提前还钱还得交赔偿金了？

　　在舆论风波中，交行短短一天内就删除了 官网上的“提前还款补偿金收费”公告。

　　此次事件发生的直接原因就是最近出现了罕见的“提前还贷潮” ，对于银行来说，提前还贷的人数增加，损失掉了很多利息收入，才想出了“提前还款补偿金”的办法。

　　虽然交行事件暂时平息，但是关于提前还房贷的讨论度一直居高不下，很多年轻人表示，不想再为银行搬砖了。

　　图片来源：新浪微博

　　多多十分理解大家的心情，但是建议不要盲目跟风 ，提前还贷到底适合哪些人群，其中有什么利弊，希望大家了解之后再做决定。

　　01为什么会出现“提前还贷潮”？

　　首先，今年全国多地多次下调房贷利率，不少城市的房贷利率降至“历史低点” ，而很多购房者则是在房贷利率高位站岗的人，看到现在的房贷利率这么低就会觉得亏了，所以就想要提前还房贷来减少压力。

　　图片来源：安居客房贷计算器

　　以贷款总额200万，贷款30年为例，对比一下房贷利率为5.79%和4.45% 时，等额本息还款的情况下，总利息相差了60万 ，如此大的利息差面前，大家想要提前还款也就可以理解了。

　　大家纷纷提前还贷还有一个重要原因，就是目前经济下行，股票、基金收益都不稳定，大家的投资热情下降 ，银行存款利率持续下调，一年利率2点几，手里有点余钱的朋友就想还不如提前还款了，少背点债务，还能节省点利息。

　　02提前还房贷是否划算？

　　提前还贷划算与否主要与贷款偿还方式、剩余年限、和房贷利率 等因素有关。

　　目前房贷偿还方式主要是等额本金和等额本息 两种。

　　等额本金 是贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

　　这种还款方式总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

　　等额本息 是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

　　由于每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减。

　　两种还款方式的对比可以参考下图：

　　图片来源：网络

　　根据上图能看出等额本息的还款方式，前期偿还利息的比例比较高，等额本金的还款方式，本金占比相对高一些，所以通常当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3 ，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。

　　提前还贷除了考虑还贷时间，还要考虑利率水平等因素。如果购房时贷款利率上浮标准显著高于现时的商业贷款利率，就可以优先考虑提前还贷。 如果相差不大，提前还款不是很划算。

　　虽然提前还贷是可行的，但是，建议大家不要通过消费贷、信用贷等方式来套取现金提前还房贷 ，这是存在很大风险的，不符合银行的资金用途规范，如果被查处，资金会被银行收回，还会给自己带来信用污点。

　　03手里的闲钱，除了提前还房贷还能干什么？

　　大家用闲钱来还房贷，根本原因还是现在大多投资方式收入不稳定，稳定的银行存款收益又太低 ，那么理论上只要找到一种稳定且收益能追得上房贷利率 的投资方式，就可以实现个人收益最大化。

　　假如王先生在2018年10月购房，需还100万 元商业贷，贷款年限30年 ，房贷利率为5.79% 。

　　王先生选择了等额本息的还款方式，每月还款5800元 ，如果提前还款，需一次性还款(剩余26年)约94万元 ，节省了约87万的利息 。

　　如果王先生选择先不提前还款，拿94万投保了一份储蓄险(以信泰如意尊3.0为例)，一次性交费，到第26个保单年度 ，也就是房贷还完的这年，保单中的现价已经达到225万 。

　　那么当王先生选择了提前还房贷时，原本用于每月还款的5800元就可以进行投资，我们来算一下投资利率需要到多少，在26年后能增值到225万呢?

　　答案是9.5%。

　　也就是说，如果王先生能找到一种年化利率 9.5%以上 的投资方式，每月定投5800元 ，在房贷还清时，最终的收益就可以超过信泰如意尊3.0。

　　但是以现在的行情来说，基金和股票有机会实现高收益，但是不稳定，银行存款还有国债安全性强，但是年化利率远达不到9.5%，所以，求稳的朋友，其实可以考虑投保一份储蓄险作为投资。

　　04钱多多唠叨

　　多多的测算其实是想帮大家看到一种投资的新可能 ，因为很多朋友只关注到了提前还贷后节省的利息，但是忽略了这笔钱的增值能力 。