南京市鼓楼区构建“科技+绿色”节地新模式让幕府山“活”起来

　　幕府创新小镇位于南京市鼓楼区幕府山脚下，小镇核心区占地面积约102公顷，规划建筑面积约57万平方米，其中科研办公占地面积约20.89公顷，主要位于小镇东侧区域内，占规划总用地比例的20.5%；商办混合用地占地面积约5.69公顷，占规划总用地比例的7.3%；居住配套设施用地占地面积约7.93公顷，占规划总用地比例的7.8%；其余均为绿地公园用地。同时，小镇尊享得天独厚的自然人文资源，金陵四十八景中，汇聚了“幕府登高”、“达摩古洞”、“燕矶夕照”等六景。

　　目前，幕府创新小镇已累计改造建设科技载体35栋，新建科级载体10栋，共约23.15万平方米，其中地上面积为16.63万平方米，地下面积为6.52万平方米，现已全部投入使用。其中：紫博科技载体片区9栋环境优美的办公楼作为小型孵化器，以满足不同阶段的创业需求。2022年，小镇二期启动建设，已建成1栋科研载体地上面积为5.6万平方米，地下建筑面积为2.2万平方米，正在加速建设科研、商办、人才公寓等共计13.74万平方米。截止目前，目前小镇一期累计引进、培育企业890家，其中培育高新技术企业35家，科技型中小企业145家，高层次人才领办企业36家，国家级专精特新小巨人企业1家，省级小巨人企业2家。

　　小镇核心区域前身为窑上村棚户区及长安汽车厂、南京物资回收公司、团结被服厂等低端产业工企单位。窑上村棚户区房屋布局杂乱无章，地块道路交通和卫生状况恶劣，没有公共配套基础设施，居住环境脏、乱、差，火灾安全问题严重。2012年起，鼓楼区政府开展窑上村棚户区地块的环境综合整治，同步启动幕府创新小镇的拆迁征收、规划用地、工程建设等工作。

　　在区政府的大力支持下，小镇启动对窑上村棚户区及周边工企单位的征收工作，顺利完成了集体土地一至五期、国有土地一至三期项目的征收工作，累计搬迁集体土地居民314户，国有土地居民167个权证，拆除房屋建筑面积6.34万平方米；累计搬迁工企单位12家，拆除房屋建筑面积19.37万平方米，平整土地面积52.48公顷。

　　为激发产业园区发展的内生动力和活力，小镇进行了全方位改革。一是强化组织领导。小镇隶属鼓楼铁北管理委员会，管委会一把手亲自抓，分管经济产业的领导全面协助提升小镇资源配置能力和创新发展能级；二是创新运营模式。一期园区由小镇自持运营管理；二期开发主要突出发展模式的创新，强调以社会资本投资+政府引导为主要方式，吸引社会资本的参与，采用PPP模式运营；三是打造“科技+绿色”产业基地。以新一代信息技术产业为主导产业，兼顾开发仙人湖景区、幕燕滨江风貌区等旅游配套资源，融入了“主导产业创新、校地合作创新、服务平台创新、科技载体创新和生活方式创新”五大创新发展理念，全力打造独具特色的生态园林式“绿色”新型产业基地，将小镇建设成为主城区最富发展潜力的特色小镇。

　　小镇坚持科学规划，体现“跨越城市、回归自然”的设计理念，总体形成“一带、两轴、四组团”的总体结构，一带是由水吉路路口往北通往幕府山景区的开敞空间形成的沿山沿湖景观带；两轴是贯穿地块的水吉路和云水路城市功能轴；四组团，一是孵化器组团，总建筑面积约7.3万平方米，按照“修旧如旧”的改造原则，已完成对老长安汽车厂内建筑的改造和出新；二是科技研发组团，由6幅科研地块组成，总建筑体量约33万平方米；三是商办组团，为小镇综合服务中心，由三幅商办地块组成，总建筑体量约10万平方米；四是后勤服务组团，由四幅人才公寓地块组成，总建筑体量约10万平方米，为园区及全区人才和企业提供居住及休憩功能。

　　以众创空间“翰林院”、“霍普生命科学院”，以及东南大学国家大学科技园、鼓楼区青年企业家联合会为辅链条式服务体系，极大地促进了各平台的资源融合与共享，为在孵企业提供项目发掘、落地孵化、培育成长、市场拓展的全方位服务。与专业知识产权服务机构合作，建立和完善支持中小微型企业发展的包括专利分析、专利运营、投融资服务、市场分析、营销策划等在内的专利运用综合服务平台，搭建大数据专利专题数据库并建立细分技术导航树，针对园区数字经济产业重点领域，开展专利情报分析，初步判断区域产业发展的定位和需求，征集专利技术交易和企业技术需求，推动专利技术的产业化。参与海外智力交流、洽谈会、招商推介会等，赴上海、北京参加南京大学“励行杯”全球校友创新创业大赛，招才引智，对接高层次海外人才项目，最终“基于自动驾驶+边缘智能的空地一体无人机AI三维云平台”、“基于精准化碳流预测的建筑智慧减碳技术研发及产业化项目”落户小镇。

　　用地规划是建设和管理产业园区的基本依据，科学合理的用地规划是保证产业园区土地节约集约利用的前提和基础。幕府创新小镇一方面将小镇的用地规划，纳入国土空间规划的范畴。在高标准、高起点的原则下编制鼓楼高新区总体规划的同时，加大铁北片区控制性详细规划的编制力度，提高详规的覆盖率。另一方面，根据小镇实际情况，进行合理的论证，充分考虑小镇的产业结构、区位特点、环境保护要求，合理确定小镇的用地性质和发展规模。

　　幕府创新小镇严格执行《江苏省建设用地指标（2022年版）》规定的各工业项目用地指标标准。完善项目准入会审机制，凡工业项目在小镇落地，必须接受产业类别、投资额度、规划指标和用地规模等指标审查，严禁资源消耗高、环境危害大、土地利用强度低、投入产出效益差的项目落地建设。

　　努力提高幕府创新小镇单位面积企业用地的投入和产出水平，实现土地集约化利用。加强对小镇核心区域内土地利用集约化水平的追踪调查和考评奖惩工作。在可行性研究或初始阶段，严格审查工业项目用地的效率、定额和用途。按照产业政策、投资额、投资密度、单位面积的销售收入和税收、从业人员数量及用地定额标准合理确定供地量，并按照合同投资进度供地。对未按进度完成投资的，小镇将依法或按合同收回土地。

　　当前，城市发展遭遇土地瓶颈，盘活存量低效用地成为各地推进城市更新的重要抓手。小镇建设之初，就通过老厂房改造、增资技改等方式进行再开发，小镇一期工程27栋约4万平方米空间原汁原味地保留了厂房高大宽阔的结构特点，摇身一变成为现代化的办公楼宇。对重要遗存建筑进行改造提升，在原有建筑基础上，经过多功能空间的重组，蝶变为幕府创新小镇“梧桐语”客厅。小镇秉持“每寸土地都要精心思考，每个项目都要有核心竞争力”的理念，以新一代信息技术产业为主导产业。引进项目严把“产业”“规模”和“产出”三个门槛，珍视空间效应，从总量导向转向“以亩产论英雄”，推动了土地节约集约利用。

　　幕府创新小镇逐步构建以新型都市工业、高端商务商贸两大基础产业为支撑，以数字经济为战略引领“2+1”现代化产业体系；重点扶植培育发展战略性新兴产业，聚焦数字经济产业，重点发展智慧城市、数字化企业服务和数字内容等，着力推动差异化、特色化发展。积极参与鼓楼铁北片区建设，召开“智汇赋能 数引未来”小镇招商推介暨签约大会，采用线上、线下结合的形式，对小镇智慧城市顶层设计、应用场景及招商引资环境进行推介。引入项目涉及智慧双碳、智慧体育、网络科技等产业领域，进一步加速项目和人才落地聚集，构建全域创新生态，为鼓楼区高质量发展赋能助力。

　　幕府创新小镇从建设初期，就坚持“绿色+”的发展理念。小镇以保护自然环境为首要原则，体现显山透绿的发展理念，注重建筑与自然的完美融合，重点打造节能环保建筑，着力发展与环境相适应的绿色产业体系，积极打造一个多层次、多样化、格局特色的城市开敞空间体系。