央行:房地产供求关系发生深刻变化 房价走势出现新趋势

　　国务院新闻办举行新闻发布会，介绍2023年上半年金融统计数据。人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　邹澜指出，部分开发企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产端土地、在建工程、多元化经营资产无节制扩张，对应形成了高额负债。从负债来源结构看，近7成是个人预收房款和上下游企业垫款，金融负债占比大约为31%，其中银行贷款占比又不到一半。

　　从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元，绝大多数是购房自住的，依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率长期在0.5%以下。对于已售未按期完工交付楼盘的个人住房贷款，由于按照现行法律规定，会优先保障购房群众利益，这部分贷款可能面临一定风险，但占总量的比重非常低、风险可控。房地产开发贷款余额13万亿元左右，其中地产开发、保障房建设贷款余额大约6万亿元，还款有保障。开发企业承贷的大约是6-7万亿元，因为部分开发企业出现困难，不良率有所上升，但与银行贷款总量相比很小。

　　邹澜介绍，2021年下半年以来，金融部门按照党中央、国务院部署，配合有关部门加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。

　　一是加大金融支持保交楼，配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。

　　二是稳定债券和股权等重点融资渠道。去年11月以来，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。

　　三是推动行业转型发展，人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。

　　今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。综合当前房地产市场形势，近日，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。

　　下一步，人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。

　　中国人民银行发布了《2023年第一季度中国货币政策执行报告》。报告指出，当前我国房地产市场出现了一些新的变化，供求关系发生了深刻变化，房价走势也出现了一些新趋势。

　　房地产市场是中国经济的重要组成部分，对于国家的长期发展具有重要影响。近年来，随着房地产市场的调整和变化，房地产供求关系也发生了深刻的变化。以下是央行对于房地产供求关系变化的观测和思考：

　　一、房地产市场需求出现变化

　　过去几年，房地产市场需求主要集中在热点城市和区域，如北上广深等一线城市和部分二线城市。

　　然而，随着国家经济结构的调整和房地产市场的变化，房地产市场的需求结构也发生了变化。现在，房地产市场的需求更加多元化，不仅包括传统意义上的刚需和改善型需求，还包括投资需求和避险需求等。

　　同时，年轻人的购房意愿也在下降，购房者的年龄结构也在发生变化。

　　二、房地产市场供应增加

　　随着房地产市场的调整和去库存化，开发商的土地购置和开发投资意愿逐渐增强。根据国家统计局的数据，今年1-4月份，全国房地产开发投资增长了5.9%，比去年同期提高了2.4个百分点。

　　同时，房地产市场的供应量也在增加，一些开发商开始加大投资力度，增加土地储备和开发面积。这表明房地产市场的供应能力在逐渐增强。

　　三、房价走势出现新趋势

　　在房地产市场供求关系发生变化的背景下，房价走势也出现了一些新趋势。

　　一方面，一些城市的房价开始出现上涨的迹象，但另一方面，房价上涨的城市数量在减少，而房价下降的城市数量在增加。这说明房价上涨的城市数量在减少，而房价下降的城市数量在增加。

　　四、政策调控需要加强

　　面对房地产市场供求关系的变化和房价的波动，政策调控需要加强。首先，需要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强对房地产市场的监管和调控。其次，需要鼓励开发商加快去库存化速度，推动房地产市场供需平衡。同时，还需要加强对房地产市场的金融监管和风险防范，避免出现系统性风险。

　　五、市场风险需要防范

　　在房地产市场供求关系变化和房价波动的背景下，市场风险也需要防范。首先，需要加强对开发商的监管和风险控制，避免开发商出现资金链断裂等问题。其次，需要加强对购房者的宣传和教育，引导购房者理性购房，避免出现过度借贷等问题。同时，还需要建立健全的市场风险预警机制和市场退出机制，避免出现市场混乱和系统性风险。

　　六、租赁市场需要发展

　　随着房地产市场的调整和变化，租赁市场也需要得到进一步的发展。首先，需要加强对租赁市场的监管和管理，规范租赁市场秩序。其次，需要鼓励开发商加大对租赁住房的投资力度，提供更多的租赁房源。同时，

　　还需要鼓励年轻人选择租房居住，提高租房的品质和服务水平。

　　小结

　　总之，央行认为房地产供求关系发生了深刻的变化，房价走势也出现了一些新趋势。面对这些变化和挑战，需要采取一系列措施来促进房地产市场的健康发展。这包括加强政策调控、防范市场风险、发展租赁市场

　　等。只有这样，才能实现房地产市场的可持续发展和经济结构的优化调整。